目指す収益性不動産が入手できたとしても、それだけでは「賃料収入」という収益をもたらしてはくれません。ここが一定資金を投入すれば安い金利とはいえ、一定期間経過後に自動的に「利息」を生んでくれる金融商品とは基本的に異なるところです。

入居者募集とその後の管理という2本柱をおろそかにすると失敗する

入居者の募集から始まり、解約時の建物原状回復業務等々といった多く業務が必要となる

家賃という投資の果実を払ってくれるのは「入居者」という入居者です。そこでまず入居者の募集から始まり、入居者の審査、連帯保証人の徴求、建物のメンテナンス、解約時の建物原状回復業務等といった多く業務が必要となります。

不動産投資開始後から始まる数多くの業務

  • 入居者の募集
  • 入居者の審査
  • 連帯保証人の徴求
  • 入居者との建物賃貸借契約の締結
  • 家賃の徴収
  • 滞納家賃への対処
  • 賃貸契約の更新・解険・苦情処理
  • 建物のメンテナンス
  • 解約時の建物原状回復業務

これらの業務を副業的とはいえ、オーナー自らが行うことはおすすめできません。専門の賃貸管理業者と提携して、磐石な私設年金となれる体制をとることが肝心となります。これらのことを考えたうえで収益を産む建物のメンテナンスから見たとき、投資の対象にはマンションが最も適しているといえます。

入居者募集とメンテナンス管理

入居者募集とメンテナンス管理

以前は、賃貸市場は貸し手市場だった

入居者の募集に先だって、適正な家賃設定が必要になります。かつては「積算賃料」といわれる家主が期待する投資利回りに必要経費を加算した家賃がまかり通っていましたが、今では入居者が自らの収入等から家賃として支払い可能な金額を家賃として求める「収益賃料」体系です。こうした点をよく見極めて家賃設定をしたうえで、入居者募集を行います。

不動産業者に仲介を頼めば万事が終わるという時代ではない

募集も物件近くの不動産業者に仲介を頼めば万事が終わるという時代ではなくなりました。借り手市場とはいえ、入居者の審査には慎重を期する必要があります

社会全体が不透明な経済状況なので、果たして入居者がきちんと家賃を支払ってくれるかどうかを見極めるのも容易ではありません。また建物は減価償却資産ですから、経年変化や老朽化に対して定期的な補修が必要となります。

専門の賃貸管理業者へ建物の管理運営業務委託が必要

不動産投資の失敗事例を見てみると、修理・修繕がなおざりゆえに家賃が安い、家賃が安いがゆえに修理・修繕を怠るという堂々巡りをしている事例を見かけます。せっかくの私設年金の役割を演じる不動産が不良資産化しないためにも、専門の賃貸管理業者への建物の管理運営の業務委託を勧めます

管理委託契約の類型

管理委託契約の類型
入居者の斡旋を賃貸管理会社に委託する形態は、業者と一見的な付き合いになりますから、入居中のトラブルや退去時の建物の原状回復にあたっても、家主自らが直面し、解決していかなければならなくなります。もちろんこの形態では家主は入居者斡旋に対して仲介手数料を負担するだけで済みます。

理想はすべてを委託できる形態

理想はすべてを委託できる形態

入居者斡旋から家賃の回収代行、苦情処理、建物の管理保全、退去手続きまですべてを委託していく形態が理想的といえます。この場合の管理手数料は入居者の契約時の仲介手数料のほか、家賃総額の5%~8%程度の管理委託料が必要となります。

目先の委託料の安さで管理会社の選択をしないように留意してください。委託料が多少高くても日常業務で何をやってくれるのかが重要なのです。

たとえば入居者の入居に際して、室内チェックリストを建物の部位別に作成し、来るべき退去の際の用意を周到に行ってくれているかどうかとか、連帯保証人をなおざりに徴求するのではなく、身元照会まで行ってくれているかどうかといった業務の「質」を確かめます。
さらに滞納家賃の発生時にどのように適切に対処してくれるのかも重要です。毎月の収支報告は怠ることなく行われているかどうかも決め手となります。

建物を一括借上げしていく形態もある

建物を一括借上げしていく形態もある

もう1つは建物を一括借上げしていく形態です。家主は管理会社に建物を一定金額で賃貸し、管理会社が転貸人として賃貸していく形態です。この形態では入居者の有無に関係なく家主には家賃が保証されますから、長期にわたり安定した収支計画が立てられます。 家主から管理会社への設定家賃は実際の入居者家賃の80%から85%程度が相場となっています。