管理をするとは、賃貸条件の設定から始まり、更新又は退室までの一連の作業が終了しまた同様な作業が繰り返されるルーチンワークが管理になります。その流れの概略を紹介します。

管理が大切といいますが、実際に管理とは何をするか知っていますか?

具体的な管理について

管理とは入居者の募集から退去までの一連の作業

不動産投資には物件の管理も必要になってきます。管理とは入居者の募集から退去までの一連の作業といえますが、順をおって箇条書きにすると以下のようになります。

賃貸等の条件設定 賃料その他の条件をその時点の経済情勢等を勘案し設定します。
入居者の募集 広告への掲載、チラシの配布等により入居者を募集します。
入居者(保証人を含む)の審査 賃借人が入居者として適切か、また保証人に支払い能力が充分にあるのか否か等を調査します。
契約(重要事項説明書・契約書の作成) 物件の概要を示した重要事項説明書を作成し、契約書に具体的な賃貸借の条件を記載し、契約を行います。
家賃入金管理 毎月の家賃が定期的に入金されていることを確認します。
クレーム処理 入居者からのクレーム(設備の故障等)に対応し、処理します。
退室立会 賃貸借契約が終了した時点で、入居者の責任で発生した破損や汚れをチェックします。
退室に伴う内装工事、クリーニング 新たに入居者を募集するためにも、退出後必要に応じて内装工事、クリーニングを実施します。
敷金精算 内装工事費、クリーニング費用の内入居者負担分を敷金から差引き残金を返却します。

入居者が退室する場合どのような業務が発生するか

入居者が退室する場合どのような業務が発生するか

解約通知を文章でもらうところからスタート

解約通知は文章にてもらうようにしてください。後々、家賃の支払生産日がわからない、次の入居者の入居可能日がわからないといったトラブルを未然に防ぐことができます。また解約通知書には、退室立会日・時間、引越先、転居理由、敷金の返金先等を明記してもらうと便利です。

解約通知書に明記する内容

  • 退室立会日・時間
  • 引越先
  • 転居理由
  • 敷金の返金先

賃貸借契約書記載の解約予告期間(通常1ヶ月前が多い)内であれば解約予告期間は賃料が発生することを伝えます。入居者の都合での早期解約を受理してしまうと、せっかく受領できる家賃も受け取れなくなりますし、次の入居者を募集する活動が不十分なまま空室となってしまいますので空室期間が長くなってしまいます。

退室立ち合いは入居者といっしょに部屋の使用状況を確認

退室立会日には、敷金精算を円滑に行うため、入居者といっしょに部屋の使用状況を必ず確認してください。退室立ち会いでは、カーペットや壁紙の汚れ状況、水回りの状況、設備の破損の有無、残置物がないか等のチェックリストを作成しておくと便利です。

退去立会い時に確認する内容

  • カーペットや壁紙の汚れ状況 → カーペットにシミをつくっていないか、喫煙していたか
  • 水回りの状況 → パッキン、蛇口の点検、ユニットバスの点検
  • 設備の破損の有無 → エアコン、コンロ、給湯器等
  • 残置物がないか

敷金の返金は約1ヶ月後が目安

敷金の返金予定日(退室日より1ヶ月程度)、部屋の鍵の返却、公共料金の解約届の提出および支払い方法を確認します。

最後に原状回復工事を行い、内装業者への支払いを済ませたのち、入居者負担分を敷金から精算し、残金を入居者に返金して完了です。

敷金の返金前に行う内容

  • 部屋の鍵の返却(契約時にお渡ししたナンバーの鍵を返却、入居者が合鍵をつくった場合でも返却)
  • 公共料金(ガス、水道、電気、電話)の解約届の提出および支払い方法を確認
  • 原状回復工事(クリーニング含む)を行い、内装業者への支払いを済ませたのち、入居者負担分を敷金から精算
  • 残金を入居者に返金