不動産会社との管理契約は、自分で行う範囲と不動産会社に任せる範囲をどこで線引きするかにより契約内容と管理料金が決まってきます。投資用ワンルームマンションの場合、物件の近くに住んでいないことが多いため、クレーム処理等の面倒なことには対処しにくく家主代行以上の契約を選びましょう。

安心して投資を行いたいなら不動産業者と管理契約を結ぼう

どの形態がベスト?不動産会社の管理契約形態

オーナー自身で入居者を募集し、集金から建物の管理までを行うのは、困難が多く実際には不動産会社に管理を任せることになります。不動産会社とオーナーとの管理契約には一般的には以下のようなシステムがあります。

入居者の募集

前項の入居者の募集を不動産会社がオーナーに代わって行う契約です。広告の企画・作成、掲載から入居者・保証人の審査、契約書、重要事項説明書の作成及び契約までを行うのが一般的です。

入居者募集の業務内容

  • 広告の企画・作成
  • 掲載から入居者・保証人の審査
  • 契約書、重要事項説明書の作成及び契約

不動産業者は各々独自の情報ルートを持っています。不動産業者間に物件の概要や賃貸条件、図面などを流通させる方法もありますし、関係会社や同業他社からの情報や不動産専用サイト(レインズなど)による情報等、一般には公開されていない情報も多々あります。駅前などの立地の良い不動産業者であれば店頭に張り出してある図面も非常に有効な広告になります。 これらは 不動産業者と契約を結べば利用できます。費用は賃貸借契約が成立した時点で成功報酬(広告宣伝費)として賃料の1ヶ月分を不動産業者に支払うのが一般的です。

家主代行契約

家主(オーナー)の代理を不動産会社が努める契約です。上記の入居者募集に加えて、家賃の集金、滞納処理、退室の立会、クレーム処理、契約の更新等の業務が追加される形になります。

家主代行契約の業務内容

  • 家賃の集金
  • 滞納処理
  • 退室の立会
  • クレーム処理
  • 契約の更新

オーナーに代わって不動産会社が全てを代行してくれますので、オーナーは不動産会社から家賃を毎月振り込んでもらうだけです。管理料金はまちまちですが、平均的には賃料の5~7%程度です。

家賃保証契約

急な退室や入居者が見つからない空室期間を不動産会社が保証するという契約や入居者が何らかの事情で家賃を納めない場合、入居者に代わって不動産会社が家賃を支払うという契約があります。

また、内装工事費、クリーニング料金が入居者からの敷金で不足した場合を保証する契約も考えられます。管理料金は不動産会社のリスクに比例しますので、賃料の10%以上になる場合もあります。

家賃保証契約の内容

  • 入居者に代わって不動産会社が家賃を支払うという契約
  • 内装工事費、クリーニング料金が入居者からの敷金で不足した場合を保証する契約

入居者を選ぶことができるか

入居者を選ぶことができるか

入居者を選ぶ場合、その方の勤務先や勤続年数だけでなく、保証人の方や服装、態度、言葉使い等も「入居者選択」の判断材料になります。

入居者は自分の条件に適応するマンションを探していますし、オーナーも「安心して貸すことのできる」人を捜しています。お互いに合意して初めて契約が成立します。マンションの賃貸借契約は、物品の販売等と違い、契約時点から一定期間までの継続的な契約になりますので、以下の点に注意して入居者を選ぶ必要があります。
以下の点に注意して入居者を選ぶ必要があります

賃料に見合った収入があること

誰でもきれいで広くて便利な部屋に住みたいと思うのが当然ですが、賃料が入居者の収入から考えて高すぎる場合は、毎月確実に賃料を納めてもらえるかどうか貸す側から見れば不安になります。

一般的には入居者の月収の3分の1程度が目安となっており、それ以下の賃料ですと経済的な余裕もあり、安心できます。ワンルームマンションの場合、入居者が若く、収入も低いことが多いため、もう少し賃料の占める割合が高くなっています。

保証人の身元が確実なこと

昔に比べて転職することも普通のことなので、入居者の所得状況が契約時のままとは限りません。また、学生の場合賃料を実際に負担されているのは保証人である親ということになります。

そこで、もしもの事を考えると保証人の審査(勤務先、勤続年数、所得等)も入居者本人と同様に重要な項目になります。

入居者の性格

あくまで部屋は貸しているのですから大切に使ってもらいたいものです。また、ご近所に迷惑をかけられても困るのでそのような心配をしなくて良い人を選びたいものです。

入居者との賃貸契約の注意すべき3つのポイント

入居者との賃貸契約の注意すべき3つのポイント

契約の時点で「どのように借りるのか」という部分については負主、借主ともに注意をしていますが、どのようにして契約を終了するのかについては案外無頓着です。実際にトラブルになるのはほとんど退室の方法に関してなので注意が必要です。

契約を締結してしまえば、契約期間内は基本的にその条件が変更されることはありません。ですから注意しなければならない点は、どのようにして契約を終了するかということです。

退去予告期間

入居者の都合で契約を解除する場合「明日引っ越しします」というのは新しい入居者を募集する時間もなく、大変困ってしまいます。退室にあたっては、最低その何日前に申し出てもらうのかをはっきりさせておく必要があります。

一般的には申し出た日から1ヶ月以降に退室してもらうか、退室までが1ヶ月未満の場合、申し出た日から1ヶ月分の賃料を支払ってもらう契約が多いようです。

原状回復の費用負担

どんなに丁寧に使用しても、そこで生活している限り汚れたり、設備が壊れたりするものです。経年変化で消耗したものは別として入居者の責任で汚れたり破損したものは、退室時にチェックして費用を負担してもらう必要があります。

契約時にはどの範囲までを入居者に負担してもらうかはっきりさせておかなければトラブルの原因になります。状況によってかなり幅がありますが、普通に使用してもらう限りでは賃料の1ヶ月分程度です。

敷金の返済時期

お預かりしている敷金から入居者負担の原状回復費用を差し引き、残金は入居者に返金する必要があります。

ただし、その時期に関しましては、公共料金の支払いが全て完了しているかを確認したり、原状回復工事(クリーニングを含む)に必要な期間を考慮するため、ある程度の余裕を持った期間を設定しておく必要があります。一般的には退室後1ヶ月程度とされています。

賃貸契約開始時の注意すべきポイント

  • 退去予告期間 → 退室にあたっては、最低その何日前に申し出てもらうのかをはっきりさせておく
  • 原状回復の費用負担 → 入居者の責任で汚れたり破損したものは、退室時にチェックして費用を負担してもらう
  • 敷金の返済時期 → ある程度の余裕を持った期間を設定しておく