投資用マンションを選ぶポイントである立地・築年数・広さ・価格帯ですが、ここではある程度の目安を挙げております。投資用マンション選定の際には参考にしてください。

特選4選!立地・築年数・広さ・価格帯で選ぶ場合の目安

どんな立地のマンションを選べばいいか

投資用マンションの立地は2つの視点から考える必要があります。一つは、入居者を集めやすいかという見方であり、もうひとつは資産価値があるかという見方です。

どんな立地のマンションを選べばいいか

単身者のライフスタイルに適した立地のものが望ましい

まず、入居者を集めやすいかという点からは、ワンルームマンションの入居者のほとんどは単身者ですから、こうした単身者のライフスタイルに適した立地のものが望ましいといえます。 具体的には、

  • 通勤、通学のための駅に近く、都心へのアクセスに便利なこと
  • 近くにコンビニエンスストアなどがあり深夜に帰宅しても困らないこと
  • 外食が多いため飲食店があること

などといった、交通や生活上の利便性が求められます。 これらの立地条件に対する要求はきわめてシビアです。逆に、日中は不在のことが多いため、日照などの環境面はそれほど重視されません。

地方圏より大都市圏、郊外より都心部、バス便より徒歩圏の方が希少

地方圏より大都市圏、郊外より都心部

もうひとつの資産価値のある立地については、希少性という点です。「円」の面積は「半径の2乗」に比例しますから、単純に考えれば、最寄り駅から徒歩5分のマンションは、最寄り駅から徒歩10分のマンションの4倍の希少性を持つということができます。同様に、地方圏よりは大都市圏の方が希少といえます。

これらを整理してみますと、大都市圏で、都心部またはターミナル駅までのアクセスが容易であるとともに、最寄り駅までなるべく近いものを選ぶことが基本になります。また、より多くの方々に価値を認めてもらえるような地域や沿線のものは、入居者募集が容易で安定した賃料を維持することができます。こうしたものが不動産投資に向いている資産価値のあるマンションといえます。

希少性の高い物件とは

  • 大都市圏
  • 都心部またはターミナル駅までのアクセスが容易である
  • 最寄り駅までなるべく近いもの
  • 多くの方々に価値を認めてもらえるような地域や沿線沿い

築年数はどの程度のものを選べばいいか

築年数はどの程度のものを選べばいいか

新築に近いものほどニーズが高いのは当然だが、長期にわたる事業であることを認識しておく

だれでも、できれば新築マンション、中古でもなるべく新しいマンションが望ましいと考えでしょう。新しいマンションは入居者のニーズも高いわけですから、基本的にはそのとおりですが、不動産投資は数十年間の長期にわたるものですから、今は新築でも10年先、20年先のことまで考えて選ぶ必要があります

よく、「マンションは管理を買え」といわれますが、その意味ではある程度管理実績のある中古マンションは管理状態を判断しやすいといえます。

当然、新築マンションの価格は中古マンションよりも割高になります。新築は賃料も割高で貸すことができますが、新築マンションとして入居者募集ができるのは最初の入居者のときだけですから、より投資目的に沿った優良なマンションを探すという視点を持った方がよいです。

広さはどのくらいのものがいいか

築年数はどの程度のものを選べばいい

投資効率の点からは、マンション価格と家賃収入との関係に着目する

不動産投資用のマンションは、賃貸することによって借入金を返済したり、安定収入を得ることを目的としていますから、投資額(マンション価格)と家賃収入との関係が重要になります。

一般にマンション家賃は可処分所得の中から負担されるため、広ければ広いほどいいとは思っていても実際に負担できる家賃にはおのずと限界があり、広いマンションほど賃料単価は割安になる傾向があります。

その点、ワンルームタイプのマンションは賃料の総額を抑えることができるため、賃料の単価としてはむしろ高めに設定でき、収益性の高い投資になります。

ポイント

  • 部屋が広くても家賃には限界があるため、広すぎる部屋は不動産投資に向かない
  • ワンルームマンションなら広さの割に一定以上の家賃を設定できるため不動産投資に向いている

立地条件などからイメージされる入居者に適している広さかどうかをチェックする

立地条件などからイメージされる入居者に適している広さかどうかをチェックする

とはいえ、狭いマンションほど不動産投資に適しているというわけではありません。具体的に入居者をイメージしてみた場合に、そのイメージした入居者がどの程度の広さや間取りを要求するかということを考えてみる必要があります。

もし、都心部の駅前のような立地で、ホテル代わりのセカンドルーム的に利用されるようなものであれば、それほど広さに対するニーズは強くないでしょうから、かつてのワンルームマンションのように、13㎡程度の広さでバス、トイレがついていればいいということになるかもしれません。しかし、生活の拠点として利用されるようなものは、ある程度の広さが必要になります。

将来性を考えれば、極端に狭いマンションは避ける

不動産投資は長期間にわたるものですから、将来のライフスタイルにも適応できるようなものでなければなりません。

今後は、単身者を対象にしたものであっても、収納スペースや家具の配置などを考慮した間取りが要求されるようになってくるはずです。単に専有面積だけで判断するのではなく、実際の使い勝手の良いマンションを選ぶようにしましょう

購入可能な価格帯を考える

購入可能な価格帯を考える

優良な投資用マンションであれば、5%前後の利回りで運用することができます。資金の運用対象としては最も優れたた投資商品ということができますから、自己資金で購入する場合は全体の資産バランス(ポートフォリオ)を考慮して投資しましょう。

金融機関の審査で問題点が指摘されなければほぼOK

一方、金融機関から資金を借入れるときは、いろんな書類を提出して融資の審査を受けます。金融機関は、借入れの申込みがあるとその人の年齢や年収、資産内容、すでにある負債の額、投資物件の内容などを審査します。

金融機関が審査する主な項目

  • 年齢や年収
  • 資産内容
  • すでにある負債の額
  • すでにある負債の額

かつてのバブル崩壊によって融資が不良債権化した経験から、金融機関の審査は慎重に行われます。金融機関の許可が出れば、借入金が返済不能に陥ることはまずないだろうと判断されたわけですから、その程度の購入金額であれば妥当なものと考えられます。

とくに優良な不動産投資用のマンションを選んでおけば、ほとんど持ち出しがなく投資することができますから、無理のない借入金といえるでしょう。

1戸に集中投資するより2戸に分散投資してリスクを減らす

他の借入れと合わせて、年収の5倍ぐらいまでがひとつの目安になります。リスク分散という視点からは、資金的には4000万円ぐらいの投資が可能な場合でも、1戸で3000万円~4000万円もするマンションに投資するよりも、1500万円~2000万円のマンションを2戸購入した方が、万一、空室が出た場合の影響が少なくなります。

リスク分散のために

1500万円~2000万円のマンションを2戸 > 3000万円~4000万円のマンションを1戸

節税対策のためにも、専門的な人に相談することがオススメ

節税対策のためにも、専門的な人に相談することがオススメ

不動産投資のメリットのひとつに損益通算による節税効果があります。節税効果は、多額の税金を支払っている人(=所得の多い人)ほど大きいわけですから、専門的な税務知識を持っている人と相談してみて購入可能な価格帯を決定することも重要です。