「マンションは管理を買え」とよく言われますが、これほどよく言った言葉はありません。築後5年ほどしか経たないので、さぞかしきれいなマンションだろうと想像して行ってみると意外と古ぼけていかにもみすぼらしいマンションもあれば、築後15年も経つのに全然古さを感じさせないマンションもあります。この差はまさに管理の差だと言えるでしょう。

管理体制がしっかりしていないマンションを選ぶと後々大変なことに

「マンションは管理を買え」とは?

自主管理のものより委託管理のものがよい

マンションの管理の良し悪しは築後年数の経過とともに表面的にも表われて来るものです。一般的に自主管理のものより委託管理のものがよく、その中でも大手管理会社の管理によるものの方が良いようです。

委託管理(大手管理会社)>委託管理>自主管理

管理の良し悪しは、建物の耐久性、ひいては所有者にとって大切な資産の維持保全に直結してきます。また管理が良い清潔なマンションでは、住む人も清潔に住むように心掛けますし、管理の悪いマンションはその逆となります。

そしてとくにワンルームマンションのようにオーナーよりは賃借人が多数居住するような建物では管理の良いマンションには良い賃借人が集まり、管理の悪いマンションは、その逆でだんだんスラム化してくることがあります。

とくに不動産投資用で購入するマンションの場合にはこのように管理の良し悪しが賃借人の良し悪しを決め、家賃の高低という商品価値の差にもなってくるものなのです。

本当に管理体制は資産価値に影響するのか

管理体制は資産価値に影響するのか

日本で最初にマンションが建てられたのは昭和30年台でした。その後時を経て、建設技術は大幅に向上いたしました。また比較的傷みの早い配管などのメンテナンスを考慮して設計するのは当たり前になっています。

マンションは時間が経つほど管理の差が出る

最近のマンションは、昔のマンションよりもはるかに長期間の使用に耐えるようになっています。しかし、築年数が同じものでも、新築同様のものと古ぼけたものが見受けられます。
自転車置き場やゴミ置き場がきちんと整理されたマンションと、雑然としているマンションとでは、建物自体の印象もまるで違ってきます。その意味では、管理状態は資産価値に影響するといえるでしょう。

「委託管理」と「自主管理」の違い

管理体制は、管理会社に管理業務を委託する「委託管理」と区分所有者自身が管理を行う「自主管理」に大別されます。自主管理の場合でも設備関係の定期点検などは専門技能が必要なため、一部業務を委託しているのが実情です。

さらに、委託管理の場合でも、管理室に管理人が常駐するものと定期的に管理人が巡回してくるものに分けられます。

理想は管理人常駐の委託管理だが、管理コストの問題がある

理想は管理人常駐の委託管理だが、管理コストの問題がある

一般に管理体制は、管理コストとの関係によって決められます。もちろん、管理人常駐の委託管理が理想ですが、当然、管理コストが高くなりますから、大規模なマンションでなければ1戸当たりの管理費負担が大きくなるという欠点があります。そのため、中小規模のマンションでは、必然的に巡回管理や自主管理といった形態が多くなってきますが、できれば巡回管理のものが望ましいといえるでしょう。

しかし、管理体制はひとつの目安にすぎず、最終的には管理の「質」が重要になりますので、管理状態をチェックする必要があります。

条件 委託管理 自主管理
管理コスト 高い 安い
管理の質 高い それなり

ワンルームでもその建物の中にファミリーもある方が良い

ちなみに購入物件はワンルームでもその建物の中にファミリーもある方が良いと言われます。多くの場合ここに住むファミリーはそのマンションの元地権者か、その所有者であるケースが多く、管理人や管理会社にうるさく注文をつけることが多いためなのです。