投資が目的ならば、多額の購入資金が必要で賃貸価格も高額になるファミリータイプのマンションより、購入しやすく入居者も探しやすいワンルームマンションの方が、賃貸経営が容易で魅力的です。

マンション投資のメリットを不動産投資初心者向けに解説

毎月の家賃がだいたい10万円以下になるワンルームマンションを投資対象とすることが多い

ここでいうマンション投資とは、そのような賃貸用ワンルームマンションの1室を購入して、賃貸経営を行うことをいいます。もちろん、ワンルームマンションより部屋の広いファミリータイプのマンションを賃貸用に購入することも考えられますが、面積が大きい分価格も高額になり、また同様の理由で賃貸価格の設定も高額になります。

不動産投資の容易性という観点からは毎月の家賃がだいたい10万円以下になるワンルームマンションを投資対象とすることがメリットが高いのです。

経費を必要経費として計上できるので所得税を節税することが可能

マンション投資はワンルームマンションの一室を購入し、家賃収入を得ていくものです。多くの場合、金融機関からのローンを利用しますが、現在はマンション価格が下がっているので、家賃収入とローンの差し引き支払額は月々わずかで済みます。一方、ローン金利、減価償却費、その他の経費を必要経費として計上できるので所得税を節税することが可能です。

マンション投資のメリット

マンション投資のメリット

利殖としてのマンション投資のメリットは次のような点にあります。

  • 将来の安定収入源になる。
  • インフレ対策になる。
  • 私設年金になる。
  • 所得税・住民税の節税対策ができる。
  • 団体信用生命保険への加入によりローンは次世代に残りません。
  • 相続対策になる。

貯金とマンション投資はどちらが有利か比較してみる

貯金のメリット・デメリット

資金の運用方法としての貯金(預金)にも長所と短所があります。最大の長所はいつでも必要な時に現金化できることです。一方、短所の1つは物価上昇(インフレ)により、目減りすることです。短所の2つめは低金利の局面では受け取る金利の額が少額になることです。

現在はデフレ局面にあり目減りの心配はありませんが、空前の低金利時代となっています。1年物の定期預金金利が0.25パーセントですから、1000万円を定期預金として預け入れても年間金利は2万5000円にしかなりません。実際は、それに対して所得税・住民税が1パーセント源泉徴収されますので実質は年間2万円、月になおすとわずか1700円弱です

マンション投資のメリット・デメリット

これに対して都内のワンルームマンションですと、経費差し引き後の年間実質家賃を購入金額で割った実質利回りで5パーセントを超える物件も目にします。つまり、1000万円のワンルームマンションを購入することによる実質家賃収入は年間で50万円、月間で4万円超となるわけです。税金については、節税効果も持っています。立地条件の良いワンルームマンションの購入金額は地価が下げ止まっていること、建築費が下落していることによって、低価格で落ち着いています。

また、その立地条件の良さから入居希望者の人気も高く、家賃水準も安定しています。したがって利回りも高くなるのです。以上を見る限り、一定の資金から収益を生糸出すという観点からは、現状では貯金(預金)するよりマンション投資の方が有利だといえましょう。

貯金(預金)するよりマンション投資の方が有利

一定の資金から収益を生み出すという観点からみると、現状では貯金(預金)するよりマンション投資の方が有利です。

貯金(預金) マンション投資
1年物の定期預金金利は0.25パーセント 投資用ワンルームマンションの実質利回りは5パーセント
1千万円の定期預金の年間金利は2万5千円、税引き後年間金利は2万円、税引き後月間金利は1700円弱 1千万円のワンルームマンションの実質年間家賃は50万円、実質月間家賃は4万円超

老後の生活設計に役立つ

老後の生活設計に役立つ

老後に必要な生活費に、月額約16万円も不足する

一般的に夫婦2人の老後に必要な日常生活費は毎月約29万円(年額348万円)といわれています(住宅は持ち家、ローンの支払はないものとします)。また、ゆとりのある老後生活費は毎月約38万円(年額456万円)といわれています。

一方、厚生年金の実際の支給額は、現在の受給者の平均で年額240万円程度です(実際は、生涯給与を平均化して計算するため個人差があります)。

また、国民年金の実際の支給額も、20歳から60歳まで継続して払い込んだ人の平成8年実績で、夫婦で年額157万円です。 老後に必要な生活費に、厚生年金受給者で108万円(月額9万円)、国民年金受給者で191万円(月額約16万円)も不足していることになります。

生活費 実際の年金支給額
老後に必要な日常生活費
約29万円(年額約348万円)
厚生年金
年額約240万円
ゆとりのある老後生活費
約38万円(年額約456万円)
国民年金
年額約157万円

年金の受給開始年齢が上昇している

また、現在は65歳で受給開始となっていますが、将来的には、年金の財源不足のため受給開始年齢が上昇し、やがては全員が70歳受給になるかもしれません。老後資金がただでさえ心配なのに、70歳まで支給されないとなると、公的年金に代わる私的年金を私たち自らが確保する必要があるのです。

毎月9万円の家賃収入があるマンションを一室所有しているだけで、老後に必要な生活費に対する厚生年金受給額の不足分月額9万円をまかなえるわけです。若い時のちょっとした心がけが老後の安定した生活設計に寄与するのです。

節税できる

節税できる

不動産投資は所得税・住民税の計算上、家賃収入を得るための建物/設備の減価償却費やローンの金利、管理費などの必要経費の計上が認められています。もし必要経費が家賃収入より大きくなれば、収入から必要経費を差し引いた不動産所得は赤字になります。不動産所得の赤字分は、給与所得から差し引くことができることになっています。これを損益通算といいます。

ただし、不動産所得の赤字分のうち土地分の金利からなる部分は、損益通算できないことになっています。具体的には確定申告をすることによって、給与収入からすでに源泉徴収されている所得税のうち、赤字相当分の税金が還付され、住民税も軽減されることになるのです。

年収800万円のサラリーマンの例

年収800万円のサラリーマンの例

給与収入から給与所得控除、基礎控除、配偶者控除、社会保険料控除などの所得控除をした後の課税所得金額が450万円になったとすると、

  • 所得税=450万円×20%・33万円=57万円
  • 住民税=450万円×10%・10万円=35万円
  • 合計92万円の税金がかかります。

不動産投資によって、損益通算できる不動産所得の赤字が90万円だとすると、
450万円-90万円=360万円
の計算によって、課税所得金額が360万円になり、

  • 所得税=360万円×20%-33万円=39万円
  • 住民税=360万円×10%-10万円=26万円
  • 合計65万円になります。

つまり、この差額(92万円-65万円)の27万円が節税できるわけです。

相続税対策ができる

一般に相続対策には「相続税の節税対策」「相続税の納税対策」「相続財産の分与対策」があります。それぞれの観点から不動産投資を考えてみましよう。

相続税対策ができる

相続税の節税対策

相続税を計算する場合、マンションは、建物部分が建築費の50~60%程度、土地部分は公示価格の80%程度に評価されます。

建物を賃貸していれば、土地は公示価格の64%、建物は建築費の35%~40%となります。また、建物が居住用または事業用として使用されていれば、土地はその評価額からさらに80%または50%評価減されます(誰が相続するかによって異なります。賃貸用は50%になります)。

相続税の納税対策

実際に相続が発生した場合には、相続税の納付の問題が生じます。相続財産が土地だけですと、ある程度の面積がなければ、その一部だけを売却・現金化し、土地の他の部分を残すということはできません。

そのような場合に相続財産の中にマンションがあれば、それを売却・現金化して相続税の納付に充て、土地を残すということも可能です。 売却によって譲渡益が発生する場合には、すべての土地に係る相続税額分は取得費に加算されます。

相続財産の分与対策

マンションをいくつか持っている場合に、遺言によって相続人一人ずつに分与することができれば、遺産分割にともなうトラブルを回避することができます。

まとめ

不動産投資はつぎの点で相続対策になります

相続税の節税対策 相続税評価額を下げることができます
相続税の納税対策 マンションを売却・現金化して納税することにより、他の土地を残すことができます
相続財産の分与対策 いくつか所有しているマンションを分与することにより遺産分割にともなうトラブルを回避できます

残された家族に負担がかからず生命保険の代わりになる

生命保険の代わりになる

残された家族に負担がかからない

ワンルームマンションの販売には、通常、物件価格の9割を限度とする提携ローンがついています。例えば2000万円の物件であれば1800万円の借り入れができるわけです。ところが、収入のあるご主人が万一死亡した場合に、収入がとだえ、ローン返済などで残された家族の生活が苦しくなるのでは、という心配が生じます。

しかし、実際は心配ありません。といいますのは、ローンでマンションを購入する際に、団体信用生命保険に強制的に加入することになっているからです。

団体信用生命保険に加入していれば、購入者が死亡、もしくは失明や言語機能を失うなど高度障害状態になったときは、残っているローンはすべて保険で支払われるようになっています。そのため、残された家族に負担がかからないのです。

通常の生命保険の代わりにもなる

つまり、通常の生命保険では受取人である遺族に保険金が現金のかたちでおりるのに対し、この場合の団体信用生命保険ではワンルームマンションが遺族のものとして残ることになります。したがって、今度は、遺族に家賃が入ってきます

購入者に万一のことがあっても、残された家族がローンを支払うこともなく、毎月、家賃という安定収入があり、安心して暮らせるわけです。もちろん、売却して現金化することもできますから、通常の生命保険の代わりにもなるのです。