不動産投資も利回りが最も大切ですが超低金利時代の昨今は、元手を借入れに依ろうとも、借入金利を上回る利回りが期待でき、他のいずれの投資よりも有利で理に叶ったものになっています。

きちんとお金が回収できる?抑えておくべきたった2つのチェックポイント

不動産投資と言えば、何か特別の投資と思われがちですが、ある資金を元手に債券や株式を買うのと基本的には変わりません。いずれの場合も、まず第1にその元手でどれくらいの収入が得られるか(いわゆる利回り)が重要です。債券の場合は利息収入、株式の場合は配当金、マンションの場合は家賃収入といった具合です。

ところがこの元手を自己資金によるか借入れによるかは各々の場合で相当異なります。債券や株式の場合はその利回りが必ずと言えるほど借入金利を下回りますので自己資金による場合がほとんどです。

不動産投資 株や債券
借り入れ金利が低いので、元手を借入れによろうとも、借入金利を上回る利回りが期待できる 利回りが必ずと言えるほど借入金利を下回るので自己資金による場合がほとんど

ただ株式の場合借入れで購入する人もいますがこれは投資ではなく投機というべきです。しかるにマンションの場合、金額が大きいこともあって借入れによるケースが極めて多いのです。だとするとますます利回りが重要です。

マンション投資もこの利回りが最も大切ですが超低金利時代の昨今は、元手を借入れによろうとも、借入金利を上回る利回りが期待でき、他のいずれの投資よりも有利で理に叶ったものになっています。ただマンション投資の場合、債券や株式とは違ったいくつかのポイントがあり、以下で検証していきます。

不動産投資のポイント

不動産投資のポイント
投資には先に述べた元手に見合う収入のほかに、いくつかのチェックポイントがあります。

投入した元手が最終的に安全に回収できるか

第1に投入した元手が最終的に安全に回収できるかどうかという点です。

日本では、債券や株式が異常なほど信頼されていますが、銀行預金ですら安心できない昨今、その発行会社が償還期間中、あるいは半永久的に健全に存在する保証はなく、利息や配当の支払いのみならず、元本すら回収できない、つまり債券や株券が紙切れになってしまうリスクだってあるのです。

途中で投資元本をどの程度回収できるか

第2に当初予定した投資期間を経過せず途中で投資元本をどの程度回収できるかという、いわゆる換金性の問題です。

債券や株式の場合、紙切れにさえならなければ換金は早いですが換金時の相場があり、元本回収率は異なります。とくに株式の場合、相場の変動が極端に大きく、かつその発行会社の業績が悪い場合は損切りでも処分せざるを得ないという大きなリスクがありますが、不動産投資は多少異なります。

債券や株式よりリスクが小さいため、安全に回収できる

第1の問題ですが、マンションには土地の所有権(持分)があり、また建物が火災や地震でなくなっても保険でカバーでき、あるいは何十年か後に老朽化しても土地が最後に残るため、ある意味で債券や株式よりリスクが小さいと言えます。

家賃に見合った価格での売却も可能なので意外とリスクは小さい

第2の問題ですが、やはり相場があるため換金による回収率悪化のリスクはありますが、所有し続けるに足る家賃収入があれば、債券と同様持ち続けてもよし、また、家賃に見合った価格での売却も可能なので意外とリスクは小さいと言えます。

ただそのためのポイントは、収益性の他に、できるだけ資産性の高い物件、できるだけ長期間にわたり高い家賃の取れる物件を選ぶこと、つまりいかに良い物件を選ぶかということと、さらにその投資のタイミング(価格の安い時、金利の低い時)であると言えましょう。

投入した元手が最終的に安全に回収できるか

→債券や株式よりリスクが小さいため、安全に回収できる

途中で投資元本をどの程度回収できるか

→家賃に見合った価格での売却も可能なので意外とリスクは小さい

不動産投資のポイントは立地と管理

不動産投資を容易にする最大のポイントは立地

不動産投資を容易にする最大のポイントは立地

不動産投資の大前提はそのマンションが勝手に賃貸されることでしょう。だとすると、その立地が最重要となります。もちろん、物件自体のデザインや管理状態も賃貸に関係ありますが、利便性に欠ける立地の悪い物件は論外です。

昔は立地を無視したワンルームマンションが分譲されたこともありました。ある例では、たまたま2年間の家賃保証がついていたため、2年間は資金的にも問題ありませんでしたが、その後物件からの家賃収入が入らなくなったため、毎月のローンの支払だけが残ってしまったというものもあります。

つまり、賃貸人がつかないような場所であれば、事前に作成した事業収支シミュレーションの数字がいかに良くても、絵に書いた餅にすぎません。したがって、物件を購入する際には、賃貸人のつきやすい立地かどうかをチェックする必要があります。

逆にいうと、立地さえよければ、賃貸人を見つけることはさほどむずかしくはありません。多くの場合、マンション販売会社で賃貸部門を持っており、賃貸人はそこが見つけてくれますが、個別に他の不動産会社に依頼することも可能でしょう。

マンションの老朽化を防ぐ最大のポイントは管理

マンションの老朽化を防ぐ最大のポイントは管理

物件の管理もわずらわしいものですが、それについても専門の管理会社が入って管理を行うケースがほとんどです。「マンションは管理を買え」とよく言われます。

築後5年なのでさぞかしきれいなマンションだろうと想像して行ってみると意外と古ぼけていかにもみすぼらしいマンションもあれば、築後20年なのにぜんぜん古さを感じさせないマンションもあります。この差はまさに管理の差だといえましょう。

その不動産投資大丈夫?問題ないかの判定法

その不動産投資大丈夫?問題ないかの判定法

税法上の所得とキャッシュフローは異なりますし、所得の状況によって節税額も異なります。そのため、なるべく分かりやすい投資の有利性を判定する方法が必要になります。そこで、純資産額の推移によって判定する方法を紹介しておきます。

キャッシュフローと借入元金返済額を合計して純資産額の推移を知る

キャッシュフローと借入元金返済額を合計して純資産額の推移を知る

まず、キャッシュフローのプラスは現金の流入(=資産の増加)であり、マイナスは現金の流出(=資産の減少)ですから、キャッシュフローによって手元現金資産の増減がわかります。

次に、借入金の元金を返済していけば負債は減少していきます。他人資本である負債が減少していけば、自己資本に替わっていることになりますので、借入元金返済額分は純資産が増加していることになります。したがって、キャッシュフローと借入元金返済額を合計すれば、純資産の増減がわかります

純資産額の累計がその投資に使った自己資金を上回った時点で、少なくとも自己資金分は回収ができたことになります。

借入金の返済期間を短くすると毎月の返済額が多くなり、キャッシュフローは悪くなりますが、負債が減少していきますので、逆に純資産額は増加します。そのため、家計に余裕があれば、なるべく返済期間を短くする方が有利だということになるのです。

純資産額の累計がプラスにならない投資はリスクが高い

もし、純資産額の累計がいつまでたってもマイナスのままだとしたら、そのマイナス分は投資したマンションのキャピタルゲイン(値上り益)に期待しなければならないわけですから、不透明でリスクの高い投資といわなければなりません。ちなみに、バブル期はこうした投資がほとんどでした。