マンション投資でよく言われることは、建物が老朽化するということですが、このリスクに対しては、充分な償却と補修費を考慮した投資収益が得られれば問題はないのです。

不動産投資で確保すべき利回りの目安とは何%か

投資利回りはどのように判断すればいいか

一般的には「年間貨料収入÷購入価格」で計算

投資の採算性を示す指標として「投資利回り」が用いられることがあります。一口に投資利回りと言っても、いろんな考え方がありますが、一般的には「年間賃料収入÷購入価格」で計算されています。この計算では、諸経費や税金などを無視しているため、最も簡略化された指標で「表面利回り」と呼ばれています。

年間賃料収入÷購入価格=表面利回り

しかし、不動産の投資利回りと金融商品等の利回りを比較する場合は、諸経費や建物価値の減価分を考慮する必要があります。通常、諸経費は購入価格の1%程度、建物価値の減価分が1%程度になりますから、表面利回りから2%程度を差し引いたところで比較してみれば、どちらの投資が有利かを判断することができます

最近の不動産投資の環境からみれば、5%以上は確保したい

資金の運用という視点で、最近の金融商品の利回りとの関係から見れば、表面利回りが4%程度でもメリットがあるといえます。

しかし、最近の不動産投資の環境から見れば、5%以上の利回りは確保したいものです。当然、中古マンションは新築マンションよりもやや利回りが高くなる傾向にあります。中には、もっと利回りの高いものもありますが、立地条件や入居者に問題があるものもありますので注意が必要です(特に歓楽街に近いマンションなど)。

基本的には金融商品の利回りや借入金利との関係で判断する

金融商品の利回りや借入金利との関係で判断

借入金で投資する場合は、やはり借入金利との関係も無視することはできません。基本的には借入金利以上の利回り(この場合は賃料から管理費等を差し引いた「ネットの利回り」)は確保する必要があります。

ただし、支払金利を必要経費に計上することによって所得の圧縮効果がありますから、なるべく事業収支シミュレーションを検討したうえで判断したいものです。

金利上昇をリスクとして考えておくべきなのか

金利上昇をリスクとして考えておくべきなのか

次に借入金で投資する人にとっては、金利の上昇というリスクがあります。ただ昨今の経済情勢のもとで、金利だけが大幅に上がることは当分考えられませんし、また将来金利を上げねばならない状況になったときは、それはインフレが進行してきた時ですから、当然家賃も物件価格も上がってくるわけで投資利回りも良くなりますし、キャピタルゲインも期待できるでしょう。