収益性不動産が不良資産化していく過程は、普段の建物のメンテナンスが劣悪で、貸室の状態が劣化していくために、普通ならば収受できる家賃の水準を下げざるを得ないところから始まります。家賃収入が下がるので、ますます平素の修理・修繕を怠ります。そのためさらに家賃を下げざるを得ない悪循環に陥るのが通例です。

メンテナンス不足によるリスクへの対処法

建物のメンテナンス

管理体制が整ったマンションを選ぶ

不動産投資を成功させたいのであれば、建物全体の管理体制が整ったマンションを選ぶのは必須です。マンションには専有部分と共用部分とがあります。共用部分はマンションの所有者全員の共有財産ですから、その修繕等は所有者全員で構成する管理組合が行います。

管理体制の整ったマンションでは、管理組合は計画修繕積立金を徴収します。これはマンションの資産価値を維持するために、毎月の管理費から一定の金銭を徴収して積み立てておく業務です。

次に管理組合は長期修繕計画を作成し実施します。修繕計画には大体の目安があり、周期的な修繕を行ってくれますから安心していられます。

修繕計画の大体の目安

  • 外部塗り替え補修 → 7~10年ごと
  • 鉄部手摺ペンキ塗り替え → 2~3年ごと
  • 屋上防水工事 → 10年~15年ごと
  • 貯水槽の定期清掃 → 毎年
  • ポンプ類のオーバーホール → 5年ごと

専有部分は入居者が退去する際にハウスクリーニング等を行い、専有部分のメンテナンスに注力する

問題は投資家が保有する貸室対象となる「専有部分」です。これは入居者が退去するチャンスを逃さず、原状回復工事と合わせて常にハウスクリーニング等を行い、専有部分のメンテナンスに注力していきます。

原状回復業務は、家主と借主が相互に適正な負担区分に従い平穏に修繕を行うことにより、専有部分の健全な維持を図るところにあります。