年収1000万円のサラリーマンを例にとって節税額をシミュレートしてみてみましょう。

節税額の計算方法を年収1000万円の場合でシミュレート

節税額はどう計算するか

ここでいう節税額とは、不動産投資を行う前に支払っていた所得税・住民税と、不動産投資を行ってから支払うことになる所得税・住民税との差額をいいます。

年収1000万円のサラリーマンの例

たとえば、年収1000万円のサラリーマンを例にとってみてみましょう。給与収入から給与所得控除、基礎控除、配偶者控除、社会保険料控除などの所得控除をした後の課税所得金額が600万円になったとすれば、

  • 所得税=600万円×20%-33万円=87万円
  • 住民税=600万円×10%-10万円=50万円
  • 合計137万円の税金

そこで不動産投資を行い不動産所得に50万円のマイナスが生じると、このマイナスは損益通算できますから、「600万円-50万円=550万円」の計算によって、
課税所得金額が550万円になり、

  • 所得税=550万円×20%-33万円=77万円
  • 住民税=550万円×10%-10万円=45万円
  • 合計122万円の税金

つまり、この差額(137万円-122万円)の15万円が節税になったわけです。ただし、土地代利子分の損益通算が制限されていることに注意が必要です。

同一の不動産投資であっても所得の多い人ほど節税効果も大きくなる

これは、ひとつの例ですが、不動産所得のマイナスの額とその他の所得金額などによって節税額は異なってきます。また、日本の所得税や住民税は超過累進税率になっていますから、同一の不動産投資であっても、所得の多い人ほど節税効果も大きくなります。