所得税法によれば、「必要経費」になるのは、収入に対応する売上原価、収入を得るために直接要した費用、その年に生じた業務上の費用の額とされています。マンション賃貸事業による不動産所得を計算するときは、次のようなものが必要経費になります。

XXXは経費にできる?経費になるものならないもの

必要経費になるのはどのようなものか

支出を伴う必要経費

マンションの管理費や賃貸管理の手数料・土地建物に係る固定資産税と都市計画税・支払利子購入資金を金融機関から借り入れた場合は、元金と利子とを支払いますが、このうち支払利子は必要経費に算入することができます(元金返済は必要経費になりません。)。

支出を伴わない必要経費

建物や機械のような資産は、毎年使用することによって価値が減少する一方、毎年の収入にも貢献します。このような資産を減価償却資産といいます。

減価償却資産を取得するための支出は、将来の収入を生み出すための費用の前払いであるといえますので、その期間分の費用に配分して必要経費に算入します。

火災保険料は長期間分を一括して支払うのが一般的ですが、これは長期間の費用の前払いであるため、1年分を按分して必要経費に算入します。

支出を伴わない必要経費とは

  • 減価償却資産の償却費 → 建物や機械
  • 前払い費用 → 火災保険料

マンション購入時に支払う経費

最初の年の必要経費 毎年の必要経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • ローン事務手数料等
  • 減価償却費
  • 支払利子
  • 支払管理費
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険料

減価償却費は、支出がなくても必要経費になるので、税務上のメリットが大きいのが特徴です。

賃貸マンションの購入代金は経費になるか

賃貸マンションの購入代金は経費になるか

購入代金(取得価額)を賃貸期間に配分して毎年の必要経費を計算する方法を減価償却といい、算出された必要経費を減価償却費といいます。減価償却費は、次のように計算します。

購入代金を土地、建物に分ける

購入代金を土地、建物に分けます。土地の共有持分の購入代金は、減価償却の対象になりません。土地は年数が経つことにより価値が下がらないからです。土地の価格が上がったり、下がったりすることとは関係ありません。

建物の購入代金を建物本体と設備部分に分ける

次に建物の購入代金を建物本体と設備部分に分けます。建物として一体で減価償却もできますが、区分した方が賃貸当初の減価償却費が多くなります。内訳は、分譲業者や仲介業者に確認してください。何年間で配分するかを耐用年数といいます。中古マンションを購入したときの耐用年数は仲介業者に確認してください。

減価償却で計算する

減価償却の方法は、毎年同額が減価償却費となる「定額法」と賃貸当初期間の償却費が多い「定率法」とがあります。原則は「定額法」ですが、税務署に届出をすることにより「定率法」によることもできます。

土地代の求め方

  • 「定額法」…取得価額×0.9×耐用年数による償却率
  • 「定率法(初年度)」…初年度取得価額×耐用年数による償却率
  • 「定率法(初年度以降)」…前年末の未償却残高×耐用年数による償却率

マンション購入当初は所得が多く、将来、定年退職等により所得が減少するケースでは、「定率法」の方がよいでしょう。採用した減価償却の方法は、3年間は継続してください。

支払った税金は経費になるか

支払った税金は経費になるか

支払う税金の種類により、必要経費になるものとならないものがある

マンションの賃貸に関連して、私たちは様々な税金を支払います。まず、新築マンションであれば、購入に際して消費税及び地方消費税が建物に課税されています。

中古マンションであっても購入先によっては消費税等が購入代金とは別に表示されていることもあるでしょう。いずれにしても、住宅用の賃貸マンション購入時に支払った消費税等は、建物の購入代金に含めて減価償却の対象にします。消費税等以外では次のような税金を支払います。

種類 具体例 取扱
種類取得に対する税金 登録免許税
不動産取得税
必要経費
保有に対する税金 固定資産税
都市計画税
必要経費
所得に対する税金 所得税・住民税 関係なし
事業税 必要経費
税金に対する税金 利子税 必要経費
加算税・延滞税 関係なし

所得税や住民税は家賃収入等から控除できる必要経費ではない

不動産取得税は、購入後しばらくして都道府県より納付書が送られてきますので、ご注意ください。所得税や住民税は家賃収入等から控除できる必要経費ではありません。

税務署の調査の結果、所得が少なかったこと等に対する加算税や税金の支払いが納める期限より遅れた場合の延滞税も必要経費ではありません。税金の還付(多く納めた税金が還ってくること)を受けた際の還付加算金は収入です。