いくら表面上の利益が多くても、そのほとんどを税金でもっていかれてしまっては何の意味もありませんから、投資の効果は、最終的には税引き後の手取りがどの程度見込めるかで判断する必要があります。そのためには、投資対象についての税務上の扱いがどうなっているかを理解しておかなければなりません。

税金対策として不動産投資を行う場合の基礎

個人の所得に対する税金の計算方法は非常に複雑です。まず、どのような方法で稼得した所得かによって、利子、配当、不動産、事業、給与、退職、山林、譲渡、一時、雑の10種類の所得に区分し、それぞれの所得ごとに定められた方法で計算します。さらに、一定の方法に従って計算した課税所得金額に対して税率を乗じて税金を求めます。

不動産投資による個人の所得は、通常不動産所得になりますから、このページでは不動産所得の計算方法を中心に案内します。

不動産投資の税金はどう計算するか

不動産投資の税金はどう計算するか

不動産の貸付けによる収入は不動産所得になる

不動産投資の場合は、その不動産を貸し付けていくことによって収入を得ていくというのが一般的です。このような不動産の貸付けによる収入は不動産所得になり、その金額は次の算式で計算します。

不動産所得の金額=総収入金額-必要経費

通常の家賃収入は総収入金額に含まれますが、そのほかにも不動産の貸付けに伴って受け取るもののうち、賃借人に返還する必要がないことが確定している収入も含まれます。つまり、礼金や更新料といったものは総収入金額に含まれますが、敷金は原則的には賃借人の退去時に返還するものですから総収入金額に含みません。

  • 礼金や更新料 → 総収入金額に含まれる
  • 敷金 → 総収入金額に含まない

総収入金額に含まれるものと必要経費になるものは単純な収入や支出とは異なる

必要経費には、その不動産にかかる固定資産税・都市計画税、管理費、修繕費、損害保険料、減価償却費、借入金利子などがあります。

このように、不動産所得の金額の計算において、総収入金額に含まれるもの、必要経費になるものについては、税法の規定にもとづいて判断されますから、単純な収入や支出とは異なることに注意しなければなりません。

必要経費の例

  • 不動産にかかる固定資産税・都市計画税
  • 管理費
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 借入金利子

不動産所得がマイナスになったらマイナス分は他の所得から差し引くことができる

不動産所得は他の種類の所得と総合して税金を計算することになっていますから、投資家に給与所得や事業所得などがある場合は、これらの所得と不動産所得の金額を総合して、税額計算の基になる所得金額を計算します。

給与所得 + 事業所得 + 不動産所得 = 税額計算の基になる所得金額

もし、不動産所得がマイナスになったら、原則としてそのマイナス分は他の所得から差し引くことができます(プラスの所得とマイナスの所得とを相殺することを「損益通算」といいます)。そのうえで各種の控除を行い、所得税と住民税を計算します。

収入になるもの・経費になるもの・収入にならないもの

マンションを貸したことによる所得は、不動産所得です。先に説明した10種類の所得のうちの一つです。マンションやアパートを何室貸していても不動産所得です。10室以上貸していれば事業所得になるということではありません。不動産所得は、マンションを貸して得た収入からマンションを貸すことに必要な費用(必要経費といいます)を控除して求めます

マンションを貸して得た収入 ― マンションを貸すことに必要な費用 = 不動産所得

収入金額-必要経費=不動産所得

不動産所得は、以下の3つに分けられます

  • 収入>必要経費であれば黒字に
  • 収入<必要経費であれば赤字に
  • 収入=必要経費であれば0に

いずれの場合も所得税の確定申告が必要です。不動産所得が赤字になれば損益通算の対象になります。

収入になるもの 家賃、駐車場料金、共益費として入居者から得た収入、将来入居者に返還しない一時金(礼金、更新料等)
必要経費になるもの 減価償却費、地代、借入金利子、税金のうち一部、損害保険料、修繕費、維持管理費(共益費を含む)ローン事務手数料等
収入にならないもの 将来入居者に返還される一時金(敷金、保証金)、ただし、入居音が立ち退く際の原状回復費用に敷金を充当するときはその時点で反入になりますが、その場合同額の必要経費(修繕費)も生じます。
必要経費にならないもの 毎月支払う借入金の元本返済部分は、必要経費になりません。長期の火災保険を前払いしたときは、日数で按分した額がその年の必要経費です。

損益通算は「富士山上」と覚える

損益通算は「富士山上」と覚える

不動産所得の金額がマイナスになってしまったら、他のプラスの所得から差し引くことができる

前項で不動産投資による所得である不動産所得の計算方法を説明しましたが、もしも不動産所得の金額がマイナスになってしまったら、そのマイナス分は税法で定められた手順に従って他のプラスの所得から差し引くことができます。この一連の手続きを「損益通算」といいます。

損失を損益通算できるのは、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4種類

個人の所得はその稼得方法により利子、配当、不動産、事業、給与、退職、山林、譲渡、一時、雑の10種類の所得に区分されます。これらの所得のうち、その損失を損益通算できるのは、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4種類に限られています。

不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4種類

そこで、この4種類の所得のそれぞれ最初の文字に、「不→富」、「事→士」、「山→山」、「譲→上」のように当て字していくと、「富・士・山・上」になります。つまり、マイナスが生じても他の所得と損益通算ができる所得は「富士山上」と覚えておけばよいわけです。

  • 富 → 不動産所得
  • 士 → 士事業所得
  • 山 → 山林所得
  • 上 → 譲渡所得

不動産所得が結果的に税金を少なくする理由

このように不動産所得は、マイナスがあっても他の種類の所得と損益通算ができるため、結果的に税金を少なくする効果につながってきます。

たとえば、給与所得がある場合には所得税や住民税を源泉徴収されています。そこで、不動産投資を行い、不動産所得がマイナスになった場合には、給与所得から不動産所得のマイナス分が差し引かれますから課税対象額が少なくなります。そこで確定申告をすると、所得税が還付されたり、翌年の住民税が少なくなるというわけです。

ポイント

  • 基本 : 給与所得 + 不動産所得 = 税額計算の基になる所得金額
  • 不動産所得がマイナスの場合は税額計算の基になる所得金額が減るため節税になる

ただし、不動産所得がマイナスになった場合であっても、土地代利子分については損益通算が制限されていますから、注意が必要です。

土地代の借入金はどう計算するか

土地代の借入金はどう計算するか

土地代分の借入金利子がある場合は土地代利子分を損益通算の対象から除外しなければならない

税法の規定に従って計算した不動産所得がもしマイナスになっていたら、他の種類の所得と損益通算することによって節税になるというのが、不動産投資のメリットのひとつになっています。

しかし、必要経費に算入した金額のうちに土地代分の借入金利子がある場合は、土地代利子分を損益通算の対象から除外しなければなりません

ワンルームマンション投資などの場合には、区分所有建物と土地共有持分が一体となって取引されるため、まず、取引金額を土地代と建物代に区分しなければなりません。

この区分はそれぞれの時価にもとづいて合理的に行う必要がありますが、事業者からワンルームマンションを購入した場合は、建物代に消費税が課されますから、消費税額を税率で割り戻してやると建物代が求められます。

土地代の求め方

  • 消費税額 ÷ 税率 = 建物代
  • 総額 - 建物代 = 土地代

不動産投資を行う場合はある程度の頭金を用意する方が望ましい理由

投資資金を借り入れる場合もひとつの借入契約によって行い、土地代分と建物代分を別々に借入契約することはほとんどありませんから、借入金も区分する必要があります。 このような場合は、借入金をまず建物代に充当し、残りを土地代に充当したものとみなして計算することができます。

計算の例(自己資金200万円、借入金1000万円で、土地代400万円、建物代800万円のワンルームマンションを購入した場合)

  • 借入金1000万円のうち、800万円は建物代に充てられ、残り200万円は土地代に充てられたものとみなされる
  • 200万 ÷ 1000万 = 20%(土地代利子)

このような扱いを考えると、不動産投資を行う場合はある程度の頭金を用意する方が望ましいといえるでしょう。